세입자가 사는 집이 팔리면 보증금은 누가 돌려줄까?

임대차 기간 중 집주인이 주택을 팔아도 계약이 곧바로 끝나는 것은 아닙니다. 다만 새 소유자가 임대인의 권리와 의무를 이어받는지는 세입자가 대항력을 갖췄는지 등 구체적인 조건에 따라 확인해야 합니다.

대항력을 갖춘 임차인이라면

주택을 인도받고 주민등록을 마친 임차인은 대항력을 취득할 수 있습니다. 요건을 갖춘 임대차 주택이 매매되면 원칙적으로 새 소유자가 임대인 지위를 승계하고, 보증금 반환 의무도 함께 부담합니다. 임차인은 기존 계약의 기간과 조건에 따라 거주할 수 있으며, 집이 팔렸다는 이유만으로 퇴거하거나 새 계약을 체결할 의무는 없습니다. 대항력의 발생 시점 등은 전입신고일과 실제 인도일을 확인해 따져야 합니다.

소유권 이전과 지급 계좌를 확인하기

집주인이 바뀌었다는 연락을 받으면 등기사항증명서로 실제 소유권 이전 여부를 확인하고, 새 임대인의 성명과 연락처를 기록해 두세요. 보증금 반환이나 월세 지급 계좌도 소유자 변경 사실만 믿고 곧바로 바꾸기보다, 새 소유자 본인 또는 적법한 대리인인지 확인한 뒤 처리하는 편이 안전합니다. 기존 임대인과 새 소유자 사이의 정산 문제는 세입자의 보증금 반환 권리와 별개입니다. 대항력 요건을 갖추지 못했거나 권리관계가 복잡하다면 매매계약 내용과 임대차계약을 함께 살펴야 합니다.

자주 묻는 질문

집이 팔리면 임대차계약서를 새로 써야 하나요?

소유자가 바뀌었다고 기존 계약이 자동으로 종료되지는 않습니다. 새 계약을 쓸 필요가 있는지 먼저 확인하고, 작성한다면 기존 보증금·기간·특약이 불리하게 바뀌지 않는지 살펴보세요.

보증금은 전 집주인에게 청구할 수 없나요?

대항력을 갖춘 임대차라면 새 소유자가 임대인 지위를 승계하는 것이 원칙입니다. 다만 권리 승계 여부에 다툼이 있거나 대항력 요건이 불분명하면, 누구에게 청구할지 단정하기 전에 등기와 전입·인도 사실을 확인해야 합니다.